Vorlage - K-0080/2024  

Wird in der Sitzung gefasst.

Der Eigentümer des Einfamilienhauses in Kochel am See beantragt die Umwandlung des Hauses in ein Ferienhaus. Das Vorhaben liegt im Bereich eines Allgemeinen Wohngebietes ohne Bebauungsplan.

Rechtliche Grundlage: Die Entscheidung über das Vorhaben stützt sich auf § 34 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO).

Baugesetzbuch (BauGB):

§ 34 BauGB: Hier wird geregelt, dass sich Bauvorhaben, die innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegen und für die kein qualifizierter Bebauungsplan existiert, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen müssen. Dies gilt auch für die Umwandlung eines Wohnhauses in ein Ferienhaus.

Baunutzungsverordnung (BauNVO):

Allgemeines Wohngebiet (WA): In einem allgemeinen Wohngebiet sind neben dem Wohnen auch andere Nutzungen zulässig, wenn sie die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Dazu gehören unter bestimmten Voraussetzungen auch Ferienwohnungen.

Gemeindesatzungen:

Es gibt keine spezifische Satzung der Gemeinde Kochel am See, die die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen verbietet.

Bewertung:

Die geplante Umwandlung des Einfamilienhauses in ein Ferienhaus ist aufgrund der touristischen Prägung der Gemeinde als passend anzusehen. Andere Belange des Einfügegebotes werden durch die beantragte Änderung nicht berührt.

Der Ort ist touristisch geprägt und es gibt bereits viele Fälle, in denen eine Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen genehmigt wurde.  Es gibt keine gemeindliche Satzung, die die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen verbietet. Der vorliegende Antrag fügt sich in die bereits bestehende touristische Struktur der Gemeinde ein.

Langfristige Überlegungen:

Das Gremium könnte sich in Zukunft grundsätzlich Gedanken darüber machen, ob die fortschreitende Umwandlung von Wohnraum in Ferienunterkünfte langfristig wünschenswert ist. Insbesondere muss abgewogen werden, ob und wie steuernd in den Wohnungsmarkt eingegriffen werden sollte, um ausreichend Wohnraum für die dauerhafte Bevölkerung sicherzustellen und einen lebendigen Ort zu erhalten.

Angesichts der in Kochel und seinen Ortsteilen herrschenden angespannten Wohnraumsituation betrachtet die Verwaltungsleitung die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen durchaus kritisch. Baurechtlich kann die Gemeinde jedoch nicht dagegen einschreiten, solange keine Zweckentfremdungssatzung auf Grundlage des bayerischen ZwEWG erlassen wurde. Hiernach können Gemeinden für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Satzung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren bestimmen, dass Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf, wenn sie dem Wohnraummangel nicht auf andere Weise mit zumutbaren Mitteln und in angemessener Zeit abhelfen können. Von dieser Möglichkeit haben jedoch nur wenige Kommunen - allen voran die Großstädte wie München - Gebrauch gemacht. Für die Gemeinde Kochel besteht eine solche Satzung nicht und sie wird von Seiten der Gemeinde auch nicht in Erwägung gezogen. Zum einen wird in Kochel a. See eine Erweiterung des touristischen Angebots für Feriengäste durchaus gewünscht, auf der anderen Seite sind die Potentiale für die Ausweisung von Baugebieten anders wie in Ballungsräumen nicht endgültig erschöpft. Am Ende muss auch gesehen werden, dass Kommunen, welche eine entsprechende Satzung eingeführt haben, mit erheblichen bürokratischen Anforderungen konfrontiert sind, um die Satzung zu vollziehen bzw. Verstöße zu ahnden.

Entfällt. …